Inwestowanie w nieruchomości to jedna z najstarszych i równocześnie jedna z najbardziej niezawodnych (zwłaszcza w ujęciu długoterminowym) form inwestycji. Wielu inwestorów od dawna zdaje sobie sprawę z potencjału, jaki kryje się w posiadaniu nieruchomości, zarówno pod kątem generowania dochodów pasywnych (czynsz z najmu lub dzierżawy), jak i zysków kapitałowych (przyrostu wartości aktywów w czasie). W dodatku w większości jurysdykcji opodatkowanie kapitału jest niższe, niż opodatkowanie pracy. Opada chociażby obowiązek płacenia składek na ubezpieczenia emerytalne, czy zdrowotne. Plusy są zatem oczywiste.
Mimo tego, dla rzeszy osób inwestowanie w nieruchomości pozostaje pewnego rodzaju tajemnicą. Wielu nie wie dokładnie, jak zacząć, ani jakich zasad się trzymać, aby przygoda z angażowaniem kapitału w nieruchomości zakończyła się pomyślnie. Dlatego też, w ramach niniejszego artykułu rozwiniemy temat inwestowania w nieruchomości, omawiając podstawowe, fundamentalne kwestie: jak zacząć, jakie są korzyści i wyzwania oraz jakie kroki podjąć, aby z sukcesem inwestować w rynek nieruchomości. W tym momencie nie pozostaje zatem nic innego, jak tylko zaprosić do lektury!
Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
Trzeba przyznać, że inwestowanie w nieruchomości oferuje wiele atrakcyjnych korzyści, które przyciągają inwestorów. Jeżeli mielibyśmy zaś wskazać trzy główne przyczyny, dla których ludzie decydują się na inwestowanie w nieruchomości, to siłą rzeczy należy obracać się wokół kwestii dochodu pasywnego, bezpiecznej dywersyfikacji portfela oraz dużej kontroli nad prowadzonymi inwestycjami. Prześledźmy te kwestie jedna po drugiej, aby lepiej zrozumieć, skąd bierze się nieustannie generowany popyt inwestycyjny na różne działki, mieszkania, domy i inne nieruchomości.
Jeżeli chodzi o dochód pasywny, to pod pewnymi względami posiadanie portfolio nieruchomości można porównać do pakietu bezpiecznych akcji dywidendowych u dobrego brokera giełdowego. Posiadanie nieruchomości do wynajmu pozwala bowiem generować stałe, pasywne dochody z czynszu od najemców. To stanowi zaś doskonały sposób na zabezpieczenie regularnych wpływów finansowych. Trzeba też dodać, że ceny nieruchomości mają tendencję do wzrostu z czasem, co może prowadzić do zysków kapitałowych. Inwestycja w nieruchomości może być długoterminową strategią budowania majątku.
Odnośnie zaś dywersyfikacji, to trzeba dodać, że posiadanie nieruchomości dodaje różnorodności do portfela inwestycyjnego, co pomaga zminimalizować ryzyko związaną z inwestycjami w inne aktywa, takie jak akcje czy obligacje. Wyceny nieruchomości, jakkolwiek zależne chociażby od intensywności akcji kredytowej prowadzonej przez banki komercyjne oraz wysokości stóp procentowych regulowanych przez bank centralny, nie są bowiem aż tak zmienne, jak chociażby wspomniane akcje, nie mówiąc już o jeszcze bardziej agresywnych formach inwestowania, na czele z kryptowalutami. Może się zatem okazać, że posiadanie określonego ułamka majątku w nieruchomościach zapewni nam spokojniejszy sen w stresującym otoczeniu gospodarczym.
W kwestii zaś kontroli nad inwestycją, trzeba przyznać, że jako inwestor, mamy dużo do powiedzenia na temat wyglądu, stanu i przyszłości naszej nieruchomości, którego to wpływu nie mamy, kupując na przykład akcje Apple. Inwestycje w nieruchomości dają inwestorowi praktycznie pełną kontrolę nad zarządzaniem nieruchomością, podczas gdy trzymanie akcji pozwala co najwyżej, obok dywidendy, głosować na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy. Na koniec trzeba też przyznać, że w różnych krajach i systemach podatkowych funkcjonuje wiele ciekawych korzyści podatkowych, związane z inwestowaniem w nieruchomości, takie jak odliczenia od dochodu, co może znacząco obniżyć podatek dochodowy. W Polsce dla przykładu istnieje relatywnie niski zryczałtowany podatek od przychodu generowanego przez najem.
Jak zacząć przygodę z inwestowaniem w nieruchomości?
Pierwszym krokiem na ścieżce do angażowania swojego kapitału w nieruchomości jest określenie, jaka strategia inwestycyjna pasuje do Twoich celów. Czy interesuje Cię przykładowo inwestowanie w mieszkania na wynajem? A może wolisz zakup nieruchomości komercyjnych, w tym w oparciu o fundusze typu REIT? Jeżeli dysponujesz zaś stosownie większym kapitałem, może rozważasz przedsięwzięcie takie jak budowa nowych domów? Jeszcze inni wybierają zaś inwestycje w nieruchomości do wynajmu krótkoterminowego, na przykład poprzez platformy takie jak Airbnb. Wiadomą rzeczą jest, że każda strategia ma swoje unikalne cechy i wymagania, a zatem nie obejdzie się bez porządnej analizy już na samym początku.
Następnie należy określić swój budżet inwestycyjny. To ważne, abyś wiedział, ile możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości i jakie dodatkowe koszty, takie jak podatki czy koszty utrzymania, będą wiązały się z inwestycją. Tuż po ustaleniu budżetu, należy przejść do wyboru lokalizacji, która ma niezmiernie istotne znaczenie dla sukcesu naszych inwestycji nieruchomościowych. Badanie rynku i wybór lokalizacji z potencjałem wzrostu cen nieruchomości oraz stabilnym rynkiem wynajmu jest nader opłacalne.
Następnie przystąp do poszukiwania odpowiednich nieruchomości. To może obejmować przegląd ofert na rynku, współpracę z agentami nieruchomości lub korzystanie z platform internetowych. Tak naprawdę nie ma jednego dobrego sposobu i można łączyć wiele różnych metod poszukiwania wymarzonej inwestycji. Przed zakupem nieruchomości dokładnie przeanalizuj też potencjał inwestycji. Obejmuje to ocenę kosztów zakupu, potencjalnych kosztów remontów i utrzymania oraz prognozowanej stopy zwrotu.
Jeśli nie masz gotówki na zakup nieruchomości, będziesz potrzebować finansowania zewnętrznego, do których zaliczają się przede wszystkim kredyty (w tym kredyty hipoteczne) oraz różne formy pożyczki. Jeżeli inwestujesz w formie korporacyjnej, możesz pomyśleć o wypuszczeniu obligacji. W każdym razie, angażując kapitał zewnętrzny, skonsultuj się z bankiem lub inną instytucją finansową, aby uzyskać kredyt hipoteczny lub inne źródło finansowania. Po zakupie nieruchomości musisz zaś zadbać o zarządzanie nią. Pod tym pojęciem rozumie się najczęściej zabiegi takie, jak znalezienie i obsługę najemców, konserwację nieruchomości i rozliczenia finansowe. Możesz zlecić takie działania firmie trzeciej, która zostanie tak zwanym zarządcą nieruchomości.
Kilka słów o ryzykach i wyzwaniach
Inwestowanie w nieruchomości to bez wątpienia fascynująca forma inwestycji, która może przynosić znaczne korzyści finansowe. Oczywiście, wymaga to starannego planowania, mądrej analizy i skutecznego zarządzania, aby osiągnąć finalny sukces, jednak pomimo wszystkich przeciwności, bezsprzecznie inwestowanie jest podróżą ku budowaniu stabilnego portfela i zapewnienia sobie finansowej niezależności. Warto jednak na końcu powiedzieć o kilku podstawowych wyzwaniach i ryzykach, które wiążą się z inwestowaniem w nieruchomości.
Przede wszystkim, nie ma co kryć, zakup nieruchomości wymaga zazwyczaj znacznego kapitału własnego lub zdolności kredytowej do uzyskania kredytu hipotecznego. Ceny nieruchomości mogą podlegać wahaniom rynkowym, co wpływa na wartość Twojej inwestycji. Trudno również nie dodać, że zarządzanie nieruchomościami może być pracochłonne, szczególnie jeśli wynajmujesz nieruchomości, a niektórzy najemcy mogą przyprawić Cię o ból głowy. Wymagana jest też aktualna i kompletna wiedza. Inwestowanie w nieruchomości wymaga bowiem faktycznego zrozumienia rynku nieruchomości oraz licznych, nierzadko skomplikowanych przepisów powszechnie obowiązującego prawa.